ゴミ屋敷の家の売却で、ゴミはどう処理したらいい？

ゴミ屋敷となった家の売却は、売主が行うのが一般的です。相続した家や贈与された住宅の中には、ゴミだらけとなった家も珍しくありません。買主へ引き渡す前に、クリーニングや掃除を行いますが、どの程度行うかは売買契約にて話し合い、トラブルにならないよう細かく打ち合わせます。

不動産を売却する時のゴミの取り扱いですが、いわゆる生活ゴミから家具などの大型ゴミ、またアスベストや土壌汚染などのゴミも考えられます。売主単独で処分できるものがほとんどですが、なかには瑕疵担保責任を問われる「ゴミ」（有害廃棄物）もありますので事前に専門家とよく相談するなどが必要です。

ゴミや不用品の処分には専門家を利用するのがベストです。
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不動産売却時のゴミ

①通常生活ゴミ

物件の売却引渡し日以前の生活ゴミは売主側で処分します。燃やすゴミ、燃やさないゴミ、大型ゴミなど行政（市町村）で実施している手順がありますので、これを利用できます。

②残置物以外のゴミ

売却前の話し合いで、残置物として取り決めたクーラー、ガス器具などはそのまま残しておきます。このあたりは売買契約書添付の設備表などで残置物として記載します。それ以外の不要な家具や物品などは大型ゴミなどとして売主側で処分します。

③瑕疵となるゴミ

具体的には敷地内での有害なアスベストや土壌汚染などについてのゴミです。 この有無については管理会社などが調査の実施有無と汚染の有無などを掌握しています。通常はないですが、古い建物などで事実としてアスベストや土壌汚染ゴミなどの有害物の存在を以前から知っている場合は、売主側で対策処理する義務があります。

どこまで実施するかは売買契約書に特約条項として記載するか、内容が多岐なら別紙覚書を結ぶようにします。

ゴミ捨てのタイミング

①通常ゴミ

物件引渡し前の生活ゴミや大型ゴミは行政のサービス日（燃やすゴミの日、燃やさないゴミの日、大型ゴミなど）で搬出するか、間に合わなければ残置物は自宅に持ち帰り処分しましょう。

②残置物以外のゴミ

不要な家具などは大型ゴミとして行政が指定する搬出日に出します。 行政でも処分が難しいものは専門業者に依頼しましょう。 タイミングは引き渡しまでにですが、少しでも早いほうがいいでしょう。

③瑕疵となるゴミ

アスベストや汚染土壌の場合は、もちろん引渡し前までに処分してしまうことが必要でしょう。 この場合は専門業者に依頼する必要があります。すると処理期間も必要ですので、売主側の不動産会社と引渡し時期などを相談して慎重に決めることが必要です。またその旨の告知も買主側にして理解を得ておくことが必要です。

ゴミ捨ての取り決めは

①通常ゴミのケース

生活ゴミや不要家具・物品などは売主側で売却引渡しまでに廃棄処理しておくことが常識です。売買契約書や付属の物件状況確認書などで、引渡しまでに廃棄処理するように注記されています。

②汚染土壌やアスベストなどが考えられる場合

瑕疵担保責任に関係する項目は売買契約書添付の物件状況等確認書などで記載します。また重要事項説明書でも特記事項欄や容認事項欄を設けて記載します。具体的には敷地内での有害なアスベストや土壌汚染などについてであれば、

• 調査は実施していないので確認できていない
• もし発見した場合の調査や処理は買い主側で実施する

との特約条項を売買契約書に記載しておくのが良いです。 具体的な売買契約書での条文は法的な定型文もありますので、売主側の不動産会社に任せるのが良いでしょう。

ただしめったにないことですが、事実としてアスベストや土壌汚染ゴミなどの有害物の存在を以前から知っている場合は、瑕疵担保責任があることになり、売主側で対策処理の義務があります。この場合はどこまで実施するかなどについて、慎重に売買契約書に特約条項として記載するか内容が多岐なら別紙覚書を作るようにします。場合によっては弁護士の力を借りることも必要です。

③売買契約書への記載

生活ゴミや不要家具・物品などは売主側で売却引渡しまでに廃棄処理しておくことが常識です。売買契約書や付属の物件状況確認書などで注記されています。したがってあらためて売買契約書や重要事項説明書に特記される場合は、前出の環境汚染（アスベスト、汚染土壌など）がある場合です。

土地の売買などでは土壌汚染問題があり、また築年数が古い戸建てやマンションなどでは断熱材の吹きつけやアスベストの含まれた断熱ボード問題もありますので、ご心配なようでしたら施工主や建築事務所、また管理会社に確認しておくことが必要でしょう。

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