【瑕疵物件の売却】欠陥住宅やご近所トラブル等の瑕疵

瑕疵物件の売却には注意を払わなければ買主に損害賠償を請求されることがあります。また瑕疵物件には告知義務が存在しない物もあり、瑕疵と告知義務の違いを把握し、売買契約の書面に記載する内容は不動産会社とも入念に打ち合わせをしておきましょう。

瑕疵物件の種類

不動産用語で瑕疵物件とは、簡単に言うとトラブルのあった不動産をいいます。瑕疵とは傷や欠陥のことをいい、通常の不動産ではなく問題のある物件であるという意味です。瑕疵物件には以下の4種類があります。

物理的瑕疵物件

対象となる物件に物理的な不都合がある場合は物理的瑕疵物件といいます。土地の場合なら土壌汚染や地盤沈下など。建物の場合は雨漏りやひび割れ・シロアリ・床下浸水・アスベストなどがある場合などがこれに相当します。物理的瑕疵の場合、ほとんどの瑕疵が補修することで直すことが可能です。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは“事故物件”や“いわくつき物件”ともいわれる、過去にその建物で自殺・殺人・事故死・不審死・孤独死などがあった物件のことを指します。しかし心理的瑕疵には明確な基準はなく、裁判になった場合はそれぞれの内容や経過年数、現在の状況などで瑕疵の程度が判断されます。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法令に適合していない物件、法令の制限にかかる物件のことをいいます。例えば、市街化調整区域で建て替えの難しい土地や接道義務違反による再建築不可の土地、建ぺい率違反や容積率違反の建物、適切な防災設備などが設置されていないなどの消防法違反の建物などがこれに当たります。

環境的瑕疵物件

土地や建物といった物件そのものに不都合はなく、周囲の環境に問題がある物件を環境的瑕疵物件といいます。近隣に嫌悪施設（火葬場・ゴミ処理場・産業廃棄物処理場・化学工場など）や暴力団の事務所がある場合、または日照・展望・騒音などに問題がある物件などです。さらに最も多いのは隣人とのトラブルがある物件です。

不動産における隣人とのトラブルとは、境界線の問題や再建築する場合の日照などの問題を理由に、隣人が再建築を阻止するために嫌がらせを行うといったトラブルが多いようです。

瑕疵物件の売却は可能か？

瑕疵物件の売却方法を以下にご紹介いたします。

瑕疵を告知した上で相場より安く売却

瑕疵物件の売却では、買主に告知する必要があり、後々のトラブルを避けるためにも重要です。当然、通常の不動産の価値より低下するのはやむを得ないことでしょう。瑕疵物件であっても価格次第で売却することはできます。

瑕疵物件の買取専門業者に売却

瑕疵物件の買取を専門に扱っている業者もあります。瑕疵の内容にもよりますが、通常の不動産価格相場よりかなり安く売却することになります。

瑕疵物件を通常の物件に変える

瑕疵物件を通常の物件に変えるというのは、例えば法的瑕疵物件で接道義務を満たしていない土地の場合などは、可能ならば隣地の土地を買い取ることで接道義務を満たすことができます。

また境界が曖昧でご近所とトラブルがある土地は、隣地の所有者と協議し境界線をはっきりした上で売却を行えば瑕疵は解消されます。しかし心理的瑕疵や近隣の嫌悪施設など、瑕疵を解消できない物件の場合には当てはまりません。

瑕疵物件の売却で告知しないと...

宅地建物取引業法では、瑕疵物件の売却には告知義務があります。これを『重要事項説明義務』といい、必ず取引の相手に告知することが法的に義務づけされています。しかし告知義務のある瑕疵を伝えれば損害賠償を請求されないという単純な問題でもありません。

もし買主が瑕疵を知らされず購入した場合、告知義務違反として損害賠償を請求することができます。例えば心理的瑕疵物件（事故物件）の場合などは黙っていたら分からないと思いがちですが、後になって近隣の住民から知らされることもあります。心理的に負担を感じる人は多く、損害賠償請求に発展することもあります。

それでは心理的瑕疵の時効には、どのくらいの期間が経過すればいいのかということになりますが、事件や事故の程度によって、人々に及ぼす心理的な影響の期間がそれぞれに違うため、一概には言えません。猟奇事件などの凄惨な事件の記憶は数十年経過しても消えない場合もあります。裁判では50年前の事件が心理的な瑕疵ありと認められたケースもあります。

瑕疵物件売却の手順

まず売却したい瑕疵物件の程度を理解することが重要です。物理的瑕疵の場合なら問題の箇所を修復するなどで瑕疵のない物件にして売却するか、そのまま瑕疵物件として相場より安く売却するかの判断が先決になります。

瑕疵物件を売却する場合も一般的な不動産売却の手順とさほど変わりはありませんが、不動産会社によっては瑕疵の種類によって苦手な場合もあり断わられることもあるため、瑕疵をきちんと説明し取扱いをしてくれるかの確認をしておきましょう。手順は以下の通りです。

数社の不動産会社に査定を依頼する（瑕疵物件の場合は一括査定サイトなどでは査定できません）
査定価格の把握
任せる不動産会社と媒介契約の方法を決める
購入希望者の内覧・価格交渉
価格が折り合えば売却成立

心理的瑕疵物件(事故物件)の売却相場

自然死の瑕疵物件の売却：10％程度価格ダウン

自然死の場合、一般的には告知義務はありませんが、孤独死で発見されるまでに数日かかった場合など、やはり買手側としては後に聞かされるといい気持ちはしません。告知義務はなくてもやはり事前に伝え、その為の減価であることを理解してもらうことが望ましいでしょう。

自殺の瑕疵物件の売却：20％～30％価格ダウン

物件の立地や築年数によって変わってきます。例えば駅から歩いてすぐの立地にある築浅のマンションと駅から遠い築20年のマンションでは、同じように室内で自殺があったとしても、値下げ率が違ってきます。前者の場合は条件が良いため値下げが20％以下になる可能性がありますが、後者の場合は他のマイナス分があるため30％値下げしても売れないという可能性もあります。

殺人の瑕疵物件の売却：30％～50％価格ダウン

やはり殺人の場合は最も心理的瑕疵が大きいと言えます。しかしこちらも物件の諸条件によって値下げ率が変わります。相場は上記のようになっていますがそれぞれのケースで異なるため、あくまで目安です。

売却後に瑕疵が発覚した事例

売却する住宅に瑕疵がなくても、隣家の事件によって心理的瑕疵物件となる場合もあるため一例をご紹介します。

隣家で数年前に殺人事件あり、そのことは不動産会社にも伝え、相場より安く売却したところ数ヵ月後、突然買主より瑕疵担保責任に基づき、売買契約の解除と損害賠償の請求が内容証明郵便で届いたということです。

買主は近隣の住民との会話の中で、この事件の内容を初めて知ったそうですが、不動産会社は承知していながら、隣家のことだからと重要事項説明義務を怠ったのです。その不動産会社の言い分は「隣家のことは告知義務に相当しない」とのことですが、事件の重大性から見て隣家で起きた過去のことでも『重要事項説明義務違反』に該当します。

責任は不動産会社の不告知にあると思われますが、当然売主にも告知義務がありますから、三者同席の契約時に事件のことを告知しておくべきでした。この方は自分だけでの解決は難しく、弁護士をたて解決を図るようにしなければならないでしょう。

このような事例からも、信頼できる不動産会社に売却を依頼することは大変重要なことです。瑕疵物件の売却を多く扱っている経験豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。経験が豊富で売主の立場になって考えてくれる不動産会社なら、瑕疵物件でも売却が可能になる方法やもし売却が難しい場合、違った観点からのアイデアも豊富に持っていると思われるからです。

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