売主の瑕疵担保責任の解説と特約の有効性・裁判対策について

売主として瑕疵担保責任はしっかり知っておく必要があります。どうしても不動産を売りたいあまり、聞かれた情報以外は答えない売主も少なくありませんが、買主は所有し続けるので問題がありそうなことは誠実に伝えて無用な瑕疵担保責任を回避するのが吉です。

売主と買主間の紛争原因となる瑕疵担保責任と対策について記載します。

※この記事では分かりやすくするために宅建業者を不動産会社と記載しています。

瑕疵担保責任における瑕疵とは、法律用語で買主が予想する完全性が欠けていることを指します。早い話が欠陥商品で、これを全てひっくるめて瑕疵と呼びます。不動産における瑕疵には大きく分けて2種類あり、一般的な構造的欠陥・欠落を指す設備的瑕疵と、設備に問題はないものの買主が所有するにあたって心理的な不快感を感じる要素を指す心理的瑕疵があります。

※心理的瑕疵については判例から見えた心理的瑕疵の条件と対策をご覧ください。

前者は基礎部分のひび割れや雨漏りなど、後者は自殺・病死、事件発生などといった要素が挙げられます。

不動産の売却後に瑕疵が発見された場合、売主が買主に保証を行わなければならないのが瑕疵担保責任です。瑕疵担保責任は善意・無過失（売主が把握しておらず、過失がなかった場合）でも補償義務が生じるため、この部分が往々にして紛争要因となります。

買主が売主に請求できる保証としては損害賠償および契約解除ですが、過去の判例を参照すると住居もしくは建築が不可能と裁判所に判断された場合でない限り、契約解除は認められていません。そのためほとんどが損害賠償請求となります。これらの損害賠償を買主が売主に請求できる期間は、買主が瑕疵を発見した日から1年以内となっています。

また買主保護のため、売主が不動産会社の売買契約に特約をつける場合でも、民法の規定より買主に不利となる特約は原則つけることができないと規定しています。ただし不動産会社ではなく、個人が売主になる場合はこの限りではなく、○○のみ瑕疵担保責任を認めるといった瑕疵担保特約を付加することが一般的です。

参考：瑕疵担保責任を短縮した特約は有効なのかを争った裁判例

また売主が不動産会社であっても、瑕疵担保責任を負う期間は不動産会社も特約をつけることができ、物件引渡しの時より2年以上とすることで買主が不利になる特約を付加することもできます。

契約書の特約で、売主が瑕疵担保責任は負わないとする免責事項を規定することがあります。これが瑕疵担保特約です。これは売主が個人なら有効、売主が不動産会社であれば、覚書で買主が承認していたとしても無効です。不動産会社は宅建業法により、最低でも2年の瑕疵担保責任を負う法的義務があります。これはプロだから問題があるかは判断できるし、できなければ実力不足が原因なので責任を負いなさいということです。

逆に言えば個人の場合、そういった事情は加味されないので瑕疵担保特約は有効となります。ただし個人が瑕疵担保特約を結んだとしても、瑕疵があることを売主に隠していた・説明していなかった状況での売買や、知らないはずはなかったと裁判所に判断される瑕疵については損害賠償義務が発生します。

あくまで瑕疵担保責任免除の特約の有効性は売主が善意・無過失であった場合に限られます。

設備的瑕疵・心理的瑕疵に限らず、売主が瑕疵担保責任による損害賠償を完全に回避する方法は一つです。それは売買交渉時に瑕疵があることを正直に申告することです。これを行っておけば仮に説明した瑕疵で損害賠償請求を行われたとしても、ほとんどの場合で、瑕疵を知った上で価格に合意して売買が行われたため、裁判でも請求を破棄される判例が出ています。

特に病死などの場合は契約時の重要項目説明事項などに記載義務もないため、隠して売却もしくは告知義務がないから告知しなくても大丈夫と思って、売却してしまう方がいますが、これは立派な瑕疵であり、損害賠償請求案件です。重要項目説明事項の義務と瑕疵説明の義務は別問題ですので、売主として混同しないようにしましょう。

もし瑕疵が発生した場合、売主は買主と瑕疵担保責任による損害賠償額の調整を行うか裁判で争うかの2択となります。基本的な流れは売主が瑕疵として認める場合、買主に損害賠償額の根拠を提示してもらい、そこから金額を調整していくことになります。

瑕疵を認めないもしくは損害賠償額の折り合いがつかなかった場合は裁判で争うことになります。過去の判例を見ると買主は瑕疵を知った上で購入したのか？売主はしっかりと説明したのか？損害賠償額の筋は通っているか？が争点となります。

つまり話し合う内容は当事者間の交渉と変わらず、第三機関である裁判所に客観的に判断してもらうのが瑕疵担保責任における裁判紛争となります。そのため、裁判と聞けば大げさなものに感じがちですが、請求に納得できない場合で上記の条件を加味して売主の自分に非がないと思った場合には裁判を避ける必要はありません。

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