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店舗売却のパターンをシチュエーション別に紹介

店舗売却のパターンをシチュエーション別に紹介

店舗売却の流れと費用をシチュエーション別に解説します。飲食店等の店舗用物件は、居住用の不動産とは売却方法が異なります。どのように売却するのかによって不動産会社なのか居抜き物件の買取業者なのかに分かれ、それぞれ手数料や費用が異なるので、メリット・デメリットを把握して選びましょう。

事業に使っている店舗を売却する場合の不動産会社について考えてみましょう。基本的な対応は、後述する居抜き物件か、一般の売り店舗か、売却する店舗物件によって異なります。

売却店舗の種別

①売却店舗が飲食店用の場合

居抜き物件は飲食などで、店舗設備が古物とされますので古物法が適用されます。古物法では手数料などは未整備なので、買取り会社は手数料を売価の10%などと自由に設定できます。

※居抜き物件とは内装、設備、厨房機器、備品などをそのまま(原状)で使用権を譲渡する店舗のこと。

②売却店舗が飲食店用以外の場合

事務所のような店なら、通常の売り物件で宅建業法の範囲です。レインズに物件種別「住宅以外の建物一部」として登録します。

手数料は最大3%+6万円

店舗物件は有名なアットホームやホームズなどでは主として掲載されていません。個別の不動産会社サイトなどを確認してみましょう。

売却店舗の業務用設備の有無

売却店舗に厨房設備などがある(原状回復が大変)

居抜き物件として売却専門会社(居抜き物件取り扱いの)に依頼する場合、売却価格に残のリース料金を上乗せして、売却後に差し引かれるようにできます。

売却店舗に固定した設備はない

原状回復が可能なケースなら店舗(事務所)物件として、不動産会社に仲介依頼する場合、不動産会社に依頼の場合は通常の手数料がとられます。

店舗売却の理由から

業績先行き不安で店舗を売却し資金を得たい

飲食なら居抜きのほうが原状回復が不要になり不要な出費を防げます。

店舗売却だけでなく商売自体もやめたい

営業権(のれん)も一緒に売却するのも可能でしょう。

店舗は売却したいが世間体もあって 公開したくない

不特定多数の会社への依頼をせずに、査定などで良さそうな1社に絞ります。不動産会社となら一般媒介契約を結んで依頼し、レインズに登録しないで売却する。

不動産会社と居抜き物件買取業者

一般店舗として売却仲介の委託

宅建業法の適用がされる不動産会社に売却仲介を委託する場合、媒介契約による宅建業法上の仲介手数料が必要です。またレインズには住宅以外の建物一部として物件登録・公開をします。

居抜き物件専門会社

居抜き物件を取り扱える会社にはサブリース方式と仲介方式(手数料方式)があります。

サブリース方式

家主から借り上げた(または買った)店舗を、希望者に再度貸す方法で、このとき閉店する現店舗から厨房機器や設備などを買い付けておきます。

仲介方式

レインズなどの公開の売却店舗情報で買い手の店舗オーナーを探し、仲介手数料を稼ぐ方式です。

※この手数料の説明については文末の注記で説明していますので、ご覧ください。

売却を依頼するなら

たとえば閉店移転.jpアソルティ社などのサイトから、また大手なら法人向け不動産サービスとして野村不動産グループも相談サポートしながら対応してくれます。

対象となる物件が居抜きでも扱えるかは事前に相談されるのが良いでしょう。J-REIT、不動産投資ファンド、金融機関、一般法人、公共法人、個人まで多岐の見込み客の保有をうたっています。

店舗独特の費用項目について

店舗の売却にあたっては、そのオープンのために必要な費用項目について仲介会社がサイトへの記事掲載時に必要な情報を売り手としても、ある程度は意識しておくべきでしょう。以下にその例をあげてみました。

①月々の費用総額の例

  • 賃料(坪単価)
  • 共益費
  • 看板料
  • ごみ処理費
  • その他

②入居時初期費用総額(税込み、保証金は非課税)の例

  • 保証金(10か月分など)
  • 礼金
  • 造作譲渡料
  • 前家賃と共益費
  • 仲介手数料
  • その他

などが考えられます。また、これらは税抜き表示されている場合が多いため、消費税も考慮する必要があります。店舗売却に当たっては、どこに依頼するか、運営のための費用にはどんなものを想定するかを、よく計画しておきましょう。

手数料

サブリース方式の手数料など

サブリースとは不動産会社が借主となって大家から 飲食店舗を借上げ、再度 飲食店舗賃借希望者に転貸する方式のことです。また現在のテナントから厨房機器や設備などを予め買い付けておきます。特徴は、閉店物件を仕入れる広告や宣伝コストがありますが、通常買取りに掛かる売主からの手数料は不要です。

一般仲介方式の手数料などの例

一般に公開されている店舗売却情報を見て、ネットなどで集客した買い手に賃貸や売買の仲介をしている場合です。ここでは独自の仲介手数料を設定するところもあります。

賃貸仲介による居抜き取引(△)

売主不要(専任媒介契約扱いで締結)
買主賃料1ヶ月分(宅建業法の仲介手数料とは別)

こちらは買い手に負担があり、時間がかかります。売却には遅れが出ます。

居抜き取引(○)

売主例30万円または飲食店売買金額の10%の多い方
買主不要

もっとも一般的なパターン、こちらは売り手に負担がありますが、売り手の手数料分を売買価格に上乗せする。また一律金額の会社もあります。

売主例一律50万円
買主不要

買主は賃貸仲介・売主は居抜き取引(×)

売主例30万円または飲食店売買金額の10%の高い方
買主賃料1ヶ月分(宅建業法の仲介手数料とは別)

こちらは売り手、買い手ともに負担発生。売却時間が長くなってしまいます。

1つ目と2つ目では借り手は賃貸借契約の仲介手数料に加えて広告料などの名目で賃料1ヶ月程度を取られます。しかし法的には支払い義務はないのです。あくまで力関係だけです。手数料は事前に確認しましょう。

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不動産の売却前にまず査定

イエイは約1分で複数の不動産会社に査定できる一括査定サイト。不動産会社によって500万円以上、査定価格に差がでることもありますので、買取をお願いする人は特に比較しましょう。

また全国1000社が登録しているので、売却や買取できる会社がきっと見つかります。

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